開(kāi)民宿以及民宿經(jīng)營(yíng)絕不是存夠錢(qián)就可以，不到三十歲就開(kāi)民宿的Alan，歷經(jīng)從無(wú)到有的圓夢(mèng)過(guò)程，有著(zhù)許多不為人知的民宿經(jīng)營(yíng)秘訣和大家分享，這是想開(kāi)民宿的你不可錯過(guò)的有用信息。參考案例：杭州那枚戒指精品民宿設計和云南西雙版納迷曼客棧設計。

一、主人特色

民宿經(jīng)營(yíng)的主人有著(zhù)勇于嘗試、敢于突破的心態(tài)，以好品味構筑出精彩建筑空間，吸引具有高消費能力和品位的年輕族群，把民宿提升至更高的服務(wù)質(zhì)量。

二、選地階段

1、墾丁私人土地昂貴，需斟酌預算
在墾丁蓋民宿和宜蘭、花蓮最大的不同就是地價(jià)，Alan說(shuō)民宿經(jīng)營(yíng)尤其是私人土地價(jià)格昂貴，好的地段甚至是15萬(wàn)新臺幣/米2起步，又有建蔽率、容積率的限制，不是每平方米都能拿來(lái)蓋房子，以都法豪華莊園來(lái)說(shuō)，農地為2500平方米但建地才500平方米，甚至要切割出部分面積作為道路使用，想在墾J蓋民宿的人要先掂掂自己錢(qián)包夠不夠重。

2、離海近、有花園，地點(diǎn)是決勝關(guān)鍵
墾丁的吸引力很大一部分來(lái)自于有漂亮的海灘，因此當初Alan在選基地時(shí)就以離海灘近的地方優(yōu)先考慮，讓房客步行就能去沙灘散步、嬉水。此外，他也希望有足夠大的面積作為花園及停車(chē)場(chǎng)，方便房客們晚上在戶(hù)外用餐、納涼。這些都是除了空間、服務(wù)之外，能吸引客人入住的很重要的竅門(mén)。

三、經(jīng)營(yíng)維護

3、把自己想成旅客，問(wèn)是否愿意掏錢(qián)住宿
開(kāi)民宿之前也去住過(guò)很多民宿作為考察的Alan,在規劃民宿的過(guò)程中有成本問(wèn)題時(shí)，都會(huì )問(wèn)自己:“如果我是房客，愿意掏錢(qián)來(lái)住嗎?”以這個(gè)出發(fā)點(diǎn)來(lái)思考民宿經(jīng)營(yíng)，很多的設計細節自然會(huì )往上提升。甚至于在房間定價(jià)上，就讓他猶豫到失眠，雖然很多同行都嫌他房?jì)r(jià)太便宜(一般平日才3000新臺幣、假日3600新臺幣)，或是告訴他設施不必做到那么好，客人根本看不懂，但Alan還是很堅持給客人最好的東西，包括頂級隔音門(mén)窗、飯店級卡片鎖、四個(gè)兩硬兩軟的枕頭、特別訂制的灰色毛巾、寶格麗的沐浴備品等，讓客人住過(guò)還會(huì )想再來(lái)住。

4、停車(chē)場(chǎng)設置攝影機，避免房客起爭端
Alan為顧客的細心設想程度一再讓人驚訝，尤其愛(ài)車(chē)的他深深了解車(chē)子對于主人的重要性，特別在停車(chē)場(chǎng)裝了三個(gè)監視器，甚至還有車(chē)牌辨識功能。倒不是怕車(chē)被竊，而是擔心房客們萬(wàn)-在外面喝了酒，回停車(chē)場(chǎng)時(shí)擦撞了別人的車(chē)，然后睡-覺(jué)起來(lái)什么也不記得， 找不到人賠會(huì )讓車(chē)被刮傷的車(chē)主很傷心，雖然發(fā)生這種事的概率很低，但Alan還是愿意花成本在客人的權益上。

5、多元表演空間，引進(jìn)樂(lè )團和文藝展覽
由于都法豪華莊園留了很多的公共空間面積，因此非常適合開(kāi)展戶(hù)外小型音樂(lè )會(huì )、文藝表演等活動(dòng)，Alan 甚至有聘請DJ假日到民宿播歌的構想，或是邀一些駐地藝術(shù)家將作品展示在一-樓大廳，讓房客不僅僅是留宿而已，更能有多元的藝術(shù)欣賞。

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