所租賃的物業(yè)布局和物業(yè)面積大小，決定了房間體量、公共區域以及增項服務(wù)區域，設計效果的優(yōu)劣決定設計費用，以及硬裝和軟裝的裝修成本。博仁小編建議在裝飾裝修的時(shí)候保留當地具有民俗特色的建筑元素，當游客深度挖掘一個(gè)城市的時(shí)候，更加吸引他們的是這個(gè)地區的人文歷史背景，這當中就包含了原始民俗建筑特色。在落地動(dòng)工之前，有一些內容需要做好基礎了解。參考：峨眉山靈境別院民宿設計和潿洲島四時(shí)倉素民宿設計
首先是物業(yè)選擇和租賃的注意事項，以下幾點(diǎn)需要格外注意：
因素一：房屋性質(zhì)與執照辦理
如果是租賃帶有房租形式的物業(yè)，需要根據房屋的使用性質(zhì)（民宅或商用）判斷是否可以辦理執照。我一直在北京做特色住宿，作為首都，對于物業(yè)的各種執照要求相當嚴格。
自 2016 年開(kāi)始的拆墻打洞政策，對于那些房屋性質(zhì)為民宅的自建房、公房的影響就非常大。就算你證照齊全，無(wú)論是餐館還是住宿，全部都會(huì )被勒令到工商局注銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照。到期不執行的法人今后就會(huì )進(jìn)入黑名單，未來(lái)就啥也別想干了。
對于允許經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的商用房來(lái)說(shuō)，如果你是辦公使用，也別想蒙混過(guò)關(guān)，要是再加上有違建的情況就更甚之。
我有個(gè)朋友在廈門(mén)做民宿，據了解，那邊大部分民宿都是黑店，也就是無(wú)執照，三天兩頭的被掃蕩。所以為何不去辦理執照呢？這就跟當初你在租賃這個(gè)物業(yè)的時(shí)候有沒(méi)有搞清楚是否能起照有關(guān)系。
起照（獲得經(jīng)營(yíng)所需的相應執照手續）的順序是：工商的營(yíng)業(yè)執照、消防、特種行業(yè)許可證（住宿被國家列為特種行業(yè)）、外事（外事就是你是否有接待外賓的資格）、最后是衛生。
目前想在北京東城區想做住宿的朋友基本上就別考慮了，北京東城區現在已經(jīng)不可以辦理住宿的營(yíng)業(yè)執照了。
因素二：物業(yè)的布局
無(wú)論是樓體還是單獨的院落，房間數量是決定運營(yíng)成本的最大基礎。
從布局來(lái)講，一方面是房東是否同意你將原來(lái)的布局進(jìn)行改造，甚至推倒重蓋，這點(diǎn)就有必要提前說(shuō)好并體現在合同中。
改造會(huì )投入更多投資成本，收回成本的年限就會(huì )相應的增加，如果在這期間房東突然說(shuō)不租了，那你不就懵逼了。
所以體現在合同中比如你簽的是 10 年租約，那么在 10 年內除了諸如拆遷之類(lèi)的不可抗因素，房東如果單方面解除合同需要賠付你，當然即使是拆遷那也得賠。一般來(lái)講房租合同簽署年限最多不超過(guò) 20 年，因為 20 年以上法律是不認可的，謹防有心人利用這一點(diǎn)來(lái)忽悠你。
另一方面就是物業(yè)分配房間的可行性數量，比如 300 平米的院子，房屋面積只有 100 平米，另外 200 平都是院子、空地，雖然景觀(guān)公區大，但是可打造的房間數量太少。就不得不提升售賣(mài)時(shí)的房?jì)r(jià)以保證 cover 住間夜成本（房租高而房間數量少則間夜成本高）。
倘若完全沒(méi)有售賣(mài)經(jīng)驗回本勢必困難，盡可能合理的分配出房間數量是很重要的，當然，對于有經(jīng)驗的人可以不用太過(guò)于死磕間夜成本。
因素三：公共區域——提升酒店或民宿品質(zhì)的最強手段
公共區域指的是客房以外的區域，例如院子、露臺、會(huì )議室、多功能廳、餐廳、咖啡廳、酒吧等。
對于住店的人來(lái)說(shuō)，其實(shí)沒(méi)有幾個(gè)人會(huì )整天窩在房間里，所以除了外出就是在公共區域休閑消費了，因而公共區域的裝飾風(fēng)格和布局調性很大程度決定了消費者的印象。
舉個(gè)例子，如果你的房間裝修的很典雅，但是在院子里擺著(zhù)宛如炕頭一般的沙發(fā)套和大紅大綠的布景，一定會(huì )被人定義成高級農家樂(lè )。
所以，如果你的預算有限，與其在房間內添置按摩浴缸，不如把錢(qián)花在公共區域。咱們中國人都好個(gè)面子，尤其是北京老人兒，這個(gè)絕不能含糊。
因素四：房租
每間夜的房租成本=房租年總數÷ 365 天÷房間數
此數字對市場(chǎng)調查和定位很關(guān)鍵（免租期盡可能拉長(cháng)給裝修留時(shí)間），例如房租是 12 萬(wàn)一年，那就是一個(gè)月 1 萬(wàn)，那一個(gè)月平均 30 天，一天就是 333 元，如果這個(gè)物業(yè)能出十間房，一間房一天房租就是 33.3 元。
再有就是房租砍價(jià)，了解除了你以外還有多少人在和房東在聊，盡可能完善并貼近現實(shí)性地描述改造業(yè)主房屋的結果。如果你最終得到的價(jià)格不理想，還有一招就是拉長(cháng)年限，用遞增的方式來(lái)將前期的投入減少，前提是要確定這個(gè)地方可以堅持長(cháng)久下去 。
打個(gè)比方：比如房東堅持一年 12 萬(wàn)，但是對于你來(lái)說(shuō) 10 萬(wàn)可能是理想的價(jià)格?？梢酝ㄟ^(guò)年份遞增的方式，一共簽 10 年，一年 12 萬(wàn)的話(huà)，也就是 10 年 120 萬(wàn)，頭三年 10 萬(wàn)之后按照百分比遞增，最終這 10 年您的到手的還是 120 萬(wàn)。這樣初期的運營(yíng)成本減少，等三年之后住宿基本成型，運營(yíng)穩定，再遞增房租的話(huà)直接漲房?jì)r(jià)即可。如果資金相對充裕，年付也是個(gè)好辦法。
因素五：合同年限
一般來(lái)講，投資酒店或者民宿至少 1.5 --- 3 年回本，所以合同至少 5 年起。如果合同年限足夠長(cháng)就要注意房租遞增率是多少。在北京現在基本上都是房東只簽 5 年，如果你想長(cháng)簽或者怕 5 年沒(méi)把握盈利多少，可房東又死活不答應多簽，就只能看造化了。如果無(wú)意外是可以按照合同中價(jià)格自動(dòng)延續幾年幾年的。
有的房東年齡比較大，你得先和房東好好聊聊?，F在在北京還能自己有個(gè)院子的老人，基本上都是文革的時(shí)候沒(méi)收的，之后又還了一小部分的。這幫人大多都有自己的房，兒女也都有房，要不也輪不到租給你。
這些老人都是覺(jué)得，哎呀自己挺大歲數的了，在最后這十幾年里把這個(gè)院子租出去，房租呢給兒女分分，將來(lái)自己百年以后變賣(mài)或者留給兒女。知道了他們出租的目的，如果老人健康情況不樂(lè )觀(guān)，有兒女，又跟你簽了 10 年 20 年的，您就小心點(diǎn)吧，老人撒手人寰兒女四分五裂分房產(chǎn)，沒(méi)有一個(gè)能做主的，情況就會(huì )很棘手。
下面直接進(jìn)入基建裝修內容。正式裝修前，關(guān)于設計問(wèn)題。首先要確定自己想要設計的風(fēng)格（依據市場(chǎng)調查進(jìn)行合理選擇），然后是尋找合適的設計師。最怕的就是人家是傳統風(fēng)格的設計大師，你非要讓他給你設計現代或歐美風(fēng)，當然你還需要對這個(gè)設計師之前的作品有所了解。
最后就是談價(jià)格嘛，小編認為一旦你認準了某位設計師，在設計費方面不要亂砍瞎砍，反而是滿(mǎn)足設計師收費之后，在裝修材料和硬件方面讓他幫你想辦法省下來(lái)，以保證良好的設計品質(zhì)。要知道設計師從來(lái)不在乎原材料費用，一定是希望用最好的材料來(lái)呈現他的作品！
在設計效果圖和平面圖出來(lái)之后，你的房間數總量、公共區域面積及功能性、餐廳、酒吧、戶(hù)外區域等也全部確定好以后，就可以開(kāi)始計算基礎營(yíng)建的相關(guān)硬件設備的費用了。
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