好多有經(jīng)驗的民宿主人會(huì )告訴你說(shuō)，做民宿，有三個(gè)因素超級重要：選址！選址！選址！博仁小編想要告訴你的是，他們是對的。好的選址可以涉及到以下這些因素。參考：峨眉山靈境別院民宿設計和潿洲島四時(shí)倉素民宿設計
一、好的選址 1、交通 即可達性，可達性的意思越來(lái)越多元，在觀(guān)光旅游里，它往往指公共交通便不便利；休閑旅游里，往上是客源地的遠近，往下是景觀(guān)的遠近——我是否步行幾步或者開(kāi)一會(huì )兒車(chē)，就能抵達美景。 2、配套 即周邊設施完善和便利程度。 3、周?chē)h(huán)境景觀(guān) 這個(gè)因素里邊還隱藏的，比如說(shuō)周邊采光、通風(fēng)、是否無(wú)視野遮擋等等要素，和房子本身一起，共同決定了后續產(chǎn)品的整體呈現。 我發(fā)現，定位為休閑游的民宿，對于公共交通的便利性的需求會(huì )低一些，畢竟，休閑游的客人很多是自駕來(lái)的。但對于觀(guān)光游的民宿，比如一些景區民宿，還有城市民宿的大多數，尤其是中端以及中端以下的產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，選址的因素，在后期的引流上能帶來(lái)的幫助，甚至可以是決定性的。 對于觀(guān)光游的民宿來(lái)說(shuō)，一個(gè)好位置會(huì )幫民宿多解決10-20%的入住率。（觀(guān)光旅游地區，位置都是自帶流量的，這是好位置必須能起的作用） 10-20%入住率意味著(zhù)什么呢？ 假設民宿的平均入住率是50%（具體多少，各地不一樣），保本率35%，扣除一下只有差不多15%是決定回報的。所以10-20%的差距并非10-20%的差距，按最終利潤的比例上，民宿的回報率可能恰恰就是由這10-20%決定的。 【建議】：選址一定要慎重，這是一個(gè)無(wú)論花多少時(shí)間衡量和考察都不為過(guò)的關(guān)鍵，地點(diǎn)不對，其他方面再成熟，寧可不做繼續等。 二、成本如何控制？ 好的民宿產(chǎn)品，必須追求性?xún)r(jià)比，這不僅是對消費者來(lái)說(shuō)的，對于民宿主人來(lái)說(shuō)，同樣如此。民宿的“性?xún)r(jià)比”想高，必須嚴控成本。一家20間房，投資200萬(wàn)的民宿，均價(jià)賣(mài)到500是合理的，而同樣一家20間房，均價(jià)500的民宿，如果投資成本達到500萬(wàn)，恐怕只會(huì )讓民宿投資人心里滴血。 還是以廈門(mén)的oneday為例，因為這家是從公寓式民宿起家的，因此，她們一以貫之的風(fēng)格就是：硬裝錢(qián)少花（能不花盡量不花，因此你可以看到她們的照片里基本是一通的白底），軟裝重點(diǎn)抓，這叫把錢(qián)花在刀刃上，是一個(gè)非常值得學(xué)習的借鑒對象。 究竟想要做什么樣的產(chǎn)品，必須有一個(gè)成本的預算，前期成本控制非常重要，第一次做民宿的朋友基本都會(huì )超出預算，這很正常，但需要控制在適度范圍內。我身邊就有不少民宿朋友，在第一家民宿上投入過(guò)多情懷，導致成本超出過(guò)多（超出10%左右是正常的，但不少第一次做民宿的可以超出20-40%，這就很可怕了），而初期成本的多少是直接決定你的回報率的。 我們說(shuō)的初期成本，主要包括：設計費、裝修成本、房租（后期成本的大頭，后期成本另一大頭是員工工資，這二者基本能占到后期總成本的60-70%甚至更多）。 以上幾部分，需要民宿主了若指掌，并且控制得當。 【建議】：把錢(qián)花在刀刃上，省下來(lái)的都是自己的。
三、民宿設計很重要，設計很重要，設計很重要。
重要的話(huà)講三遍，還是覺(jué)得不夠。
小編很多時(shí)候搞不明白，不少民宿主人舍得投錢(qián)在硬裝和軟裝上，但是舍不得多花點(diǎn)錢(qián)去請一個(gè)更好的設計師，做更好的設計上。
我覺(jué)得好的設計意味著(zhù)什么呢？如果你的民宿是打算開(kāi)5年10年甚至更久，那么好的設計意味著(zhù)，在這5年10年的每一天每一秒，都會(huì )幫你多賺錢(qián)。
好的設計，首先，你得先有了客戶(hù)人群的定位，你想要什么樣的人群，明確了用戶(hù)畫(huà)像后，再根據這個(gè)定位去做設計。最簡(jiǎn)單的人群定位，一個(gè)是消費能力，另一個(gè)就是年齡。300-500元，25-40歲的人群，和500-800元，35-50歲的人群，肯定是需要截然不同的設計風(fēng)格。
至于最終選定什么樣的風(fēng)格，則更多取決于
1、民宿主自己的審美偏好和對用戶(hù)的理解；
2、設計師的水平，包括景觀(guān)建筑（如果戶(hù)外面積夠大的話(huà)），室內設計，軟裝設計；
3、民宿主和設計師之間的配合是否默契。強調一點(diǎn)，一個(gè)好的民宿主人，他/她一定是比設計師更了解顧客的需求，所以設計當中，特別是功能性的方面上，特別需要這二者的相互協(xié)作。其中，必然就會(huì )涉及到雙方互有妥協(xié)的狀況。
要注意的一點(diǎn)就是，你的設計千萬(wàn)不能讓人群限定得太窄。什么意思呢，還是以oneday為例，它的設計風(fēng)格是典型的清新文藝風(fēng)（極其重視軟裝，像雜志上的那種文藝裝修風(fēng)格），又帶點(diǎn)性冷淡，這就讓她們的用戶(hù)群的面很廣，基本上20-40的年輕女性都會(huì )喜歡這種設計風(fēng)格。
什么風(fēng)格會(huì )很窄呢？比如說(shuō)很傳統的老中式風(fēng)格（就算很多年紀大的也不喜歡，畢竟大家都習慣了現代住宅），偏商務(wù)風(fēng)格，還有各種很土很low很雜的風(fēng)格。
一般來(lái)說(shuō)，你的設計風(fēng)格受眾越廣，你的后期營(yíng)銷(xiāo)上獲客成本就會(huì )越小。為什么性冷淡風(fēng)一度很受大家喜歡，因為less is more，越是簡(jiǎn)約，越是接近“無(wú)”的狀態(tài)，受眾就越大。
好的設計不僅可以每天幫你吸引更多的人，這還沒(méi)結束，在這些客人體驗過(guò)以后，他們對你的產(chǎn)品的傳播力度也更大。營(yíng)銷(xiāo)上有一個(gè)詞，叫“自傳播” 。
所謂自傳播，指的是“基于產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)或者人物、事件等自身的吸引力，而激發(fā)人們自發(fā)自愿地分享和傳播”
也就是說(shuō)，越是好的產(chǎn)品，它造成的自傳播就越好。
這就需要特別注意一點(diǎn)（涉及到你的產(chǎn)品定位）——哪些人群的傳播能力是更強的？（我來(lái)提示幾個(gè)關(guān)鍵詞：女性，年輕人，高收入人群）
【建議】：請一個(gè)好的設計師，做好設計師-民宿主人-施工隊三方的協(xié)調工作。
這是初期（開(kāi)業(yè)之前）要做的事情，但一個(gè)好的民宿產(chǎn)品，做到以上，只是完成了第一步。下一篇文章會(huì )跟大家講述民宿后期的部分。
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